Gayrimenkul piyasasında bir zamanlar yatırımcılar için en geçerli kural, eski bir binanın değerini arsasının belirlediğiydi. Özellikle 20 yaşını aşmış küçük ve orta ölçekli binalar, gelecekte yıkılıp yeniden inşa edilecek birer arsa olarak görülür ve bu potansiyele göre satın alınırdı. Ancak günümüzde bu denklem, artan inşaat maliyetleri, yüksek faiz oranları ve değişen piyasa dinamikleri nedeniyle kökten değişmiş durumda. Artık mülk sahipleri, 30 yaşını aşmış binaları dahi yıkmak yerine, akıllıca bir tadilat ile hayata döndürmenin yollarını arıyor.
Yeni İnşaat Yerine "Yenileme" Neden Daha Cazip?
Bu değişimin arkasındaki en büyük itici güç, şüphesiz ki sıfırdan inşaat maliyetlerindeki fahiş artış. Sektör uzmanlarına göre, yalnızca beş yıl önce metrekare başına belirlenen inşaat maliyetleri, günümüzde neredeyse yedi katına çıkmış durumda. Artan işçilik ve malzeme fiyatları bu durumu daha da zorlaştırıyor. Aynı dönemde arsa değerleri ve bina satış fiyatları da yükseldiği için, yeni bir bina inşa ederek kârlılık sağlamak artık eskisi kadar kolay değil.
Bu noktada "yenileme" veya "tadilat" bir kurtarıcı olarak öne çıkıyor. Bundan birkaç yıl önce yeni inşaat maliyetinin %60-70’ine mal olan tadilat işlemleri, makasın açılmasıyla birlikte günümüzde %40-60 bandına gerilemiş durumda. Bu durum, mülk sahipleri için daha az sermaye ile daha hızlı ve etkili bir değer artışı sağlama fırsatı sunuyor. Üstelik tadilatın bir diğer önemli avantajı da mevcut kiracıları çıkarmaya gerek kalmaması. Böylece mülk sahibi, bina değerini artırırken kira gelirinden mahrum kalmıyor.
Fiziksel Değişim Yeterli Değil: Doğru Kiracı Planlamasının Önemi
Bina ne kadar güzel yenilenmiş olursa olsun, kârlılığını belirleyen nihai unsur içindeki kiracılardır. Bu nedenle "kiracı planlaması", en az fiziksel değişim kadar kritik bir stratejidir. Günümüzde popüler zincir markalar (Türkiye için örnek olarak büyük market zincirleri, kahve dükkanları veya bilinen giyim mağazaları verilebilir), mülk sahipleri için birer çekim merkezi olsa da bu durumun riskleri de mevcuttur.
Büyük bir markayı çekmek uğruna verilen yüksek tavizler, bazen beklenmedik sorunlara yol açabilir. Örneğin, bir mülk sahibinin sırf büyük bir markayla uzun süreli bir anlaşma yapmak için milyonlarca liralık tesis destek fonu sağladığı, ancak markanın birkaç ay içinde operasyonlarını durdurduğu bir senaryo yaşanabilir. Eğer sözleşmede erken fesih durumuna karşı güçlü teminatlar yoksa, mülk sahibi hem kira gelirini hem de yaptığı yatırımı kaybedebilir, üstelik bir de boşalan dükkanın yıkım masraflarıyla karşı karşıya kalabilir.
Bu nedenle uzmanlar, mülk sahiplerini şu konuda uyarıyor: Bir binayı yenilemeye başlamadan önce, mevcut kiracıların kira ödeme kapasiteleri ve gelecekte hedeflenen kiracı profilinin bölgeye uygunluğu mutlaka analiz edilmelidir. Unutulmamalıdır ki doğru kiracı, bir binanın sadece bugünkü gelirini değil, gelecekteki değerini de garanti altına alan en önemli yatırımdır.
