Türkiye'de gayrimenkul edinimi sürecinde, mülkün hukuki statüsünü ve mülkiyet hakkının kapsamını belirleyen en temel belgelerden biri tapu senedidir. Tapu senedi üzerinde yer alan "Kat Mülkiyeti" veya "Kat İrtifakı" ibareleri, mülkün yasal geçerliliği, imar mevzuatına uygunluğu ve mülk sahibinin hakları açısından kritik farklılıklar barındırır. Bir yatırımcının veya konut alıcısının bilinçli bir karar verebilmesi için bu iki hukuki kavram arasındaki ayrımı net bir şekilde anlaması elzemdir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tanımlanan bu iki tapu türünün hukuki niteliklerini ve pratik sonuçlarını açıklıyoruz.
Kat İrtifakı: Proje Aşamasındaki Mülkiyet Hakkı
Kat irtifakı, inşa edilecek veya edilmekte olan bir yapı üzerindeki bağımsız bölümlere (daire, ofis, dükkân vb.) ait arsa payını ve bu bölümler üzerindeki ileriki mülkiyet hakkını ifade eden bir sınırlı ayni haktır. Hukuki olarak, kat irtifakı henüz tamamlanmamış bir yapı için tesis edilir.
Temel Özellikleri:
-
Arsa Payına Dayalıdır: Kat irtifakı, mülkiyetin temelini yapıya değil, yapının inşa edildiği arsa üzerindeki paya dayandırır. Tapu senedinde belirtilen, o bağımsız bölüme tahsis edilmiş arsa payıdır.
-
Proje Onayını Gösterir: Bir mülkte kat irtifakı kurulmuş olması, o mülkün mimari projesinin ilgili belediye tarafından onaylandığını ve inşaat için ruhsat alındığını gösterir.
-
İnşaatın Tamamlandığını Teyit Etmez: Kat irtifakının varlığı, binanın tamamlandığı veya onaylanmış projesine uygun olarak inşa edildiği anlamına gelmez. Bu, sürecin yalnızca yasal başlangıç aşamasıdır.
-
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Yoktur: Kat irtifaklı bir tapu, o yapı için henüz Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin (İskan) alınmadığını gösterir. İskan, bir yapının projesine ve imar yönetmeliklerine uygun olarak bitirildiğinin ve oturuma elverişli olduğunun resmi onayıdır.
Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış ve Onaylanmış Mülkiyet Hakkı
Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış bir yapıda, her bir bağımsız bölüm üzerindeki mutlak ve doğrudan mülkiyet hakkını ifade eder. Bu, mülkiyet hakkının en tam ve güvenceli şeklidir.
Temel Özellikleri:
-
Bağımsız Bölüme Dayalıdır: Kat mülkiyeti, mülkiyetin temelini doğrudan daire, ofis gibi bağımsız bölümün kendisine dayandırır. Mülk sahibi, hem kendi bağımsız bölümünün hem de ortak alanlardaki arsa payının malikidir.
-
Yapının Yasallığının Kanıtıdır: Kat mülkiyetine geçiş, binanın onaylı mimari projesine ve ilgili tüm yasal düzenlemelere uygun olarak tamamlandığının nihai kanıtıdır.
-
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Zorunludur: Bir yapının kat mülkiyeti tapusuna sahip olabilmesi için belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni almış olması yasal bir zorunluluktur. İskan, yapının hukuki ve fiziki varlığının devlet tarafından tescil edilmesidir.
-
Tam Hukuki Güvence Sağlar: Kat mülkiyeti, mülk sahibine herhangi bir yasal eksiklik veya imara aykırılık riski olmaksızın tam bir hukuki güvence sunar.
Hukuki ve Finansal Sonuçlar Açısından Karşılaştırma
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
| Mülkiyetin Konusu | Arsa payı ve proje üzerindeki hak | Doğrudan bağımsız bölüm mülkiyeti |
| Yapı Durumu | İnşaat halinde veya tamamlanmış ancak onaysız | İnşaatı tamamlanmış ve resmi onaylı |
| İskan Belgesi | Yoktur | Zorunludur |
| Hukuki Güvence | Sınırlıdır; projeye aykırılık riski taşır. | Tam ve kesindir. |
| Konut Kredisi | Mali kurumlar kredi vermekten kaçınabilir veya ek teminat isteyebilir. | Kredi için uygunluk standarttır ve süreç daha sorunsuzdur. |
| Altyapı Abonelikleri | Kalıcı mesken aboneliklerinde (elektrik, su, doğalgaz) idari zorluklar yaşanabilir. | Abonelik işlemleri standart ve sorunsuzdur. |
| Yasal Riskler | Projeye aykırılık durumunda para cezası veya yıkım kararı riski mevcuttur. | Projeye uygunluk tescil edildiği için bu riskler ortadan kalkmıştır. |
Kat irtifakı bir inşaat projesinin hukuki başlangıç noktasını temsil eden geçici bir aşamadır. Mülkiyet hakkını arsa payı üzerinden tanımlar ve yapının yasal uygunluğuna dair nihai bir güvence sunmaz. Kat mülkiyeti ise hukuki sürecin tamamlandığını, yapının devlet tarafından onaylandığını ve mülkiyet hakkının bağımsız bölüm üzerinde tam olarak tesis edildiğini gösteren nihai aşamadır.
Bu nedenle, bir gayrimenkul yatırımı yaparken, özellikle de ikinci el bir mülk satın alırken, tapunun kat mülkiyetli olması, yatırımın hukuki sağlığı ve gelecekteki değeri açısından en önemli kriterdir. Kat irtifaklı bir mülk satın alınması durumunda ise alıcının, yapının iskan almasına engel teşkil edebilecek herhangi bir imara aykırılık olup olmadığını ilgili belediyeden titizlikle araştırması ve potansiyel riskleri üstlenmesi gerekmektedir.
