Ev almak, hayatımızın en önemli ve heyecan verici kararlarından biri. Aylarca, belki de yıllarca hayalini kurduğumuz o "yuva"yı bulduğumuzda hissettiğimiz sevinç paha biçilmez. Ancak tam da bu noktada, özellikle bütçemize uygun, harika bir ev bulduğumuzda karşımıza "iskan" kelimesi çıkabilir. Satıcı, "Evin iskanı yok ama hiçbir sorunu da yok, herkes böyle oturuyor," dediğinde kafamızda deli sorular belirir: İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) olmayan ev alınır mı? Bu, Riske girmeye değer mi, yoksa başımızı ağrıtacak bir maceranın başlangıcı mı?

Gelin, bu konuyu tüm çıplaklığıyla, teknik terimlere boğulmadan, bir dost sohbeti havasında ele alalım. Çünkü bu karar, sadece bir ev değil, gelecekteki huzurunuzu da satın almak demek.

Nedir Bu Herkesin Dilindeki "İskan"?

İskanı, bir binanın "doğum belgesi" gibi düşünebilirsiniz. Bir inşaat tamamlandığında, belediyenin gelip projeyi denetlemesi ve "Evet, bu bina onayladığımız projeye, imar kanununa ve deprem yönetmeliğine uygun olarak yapılmıştır. İçinde güvenle yaşayabilirsiniz," demesidir. Bu onayın resmi belgesine de Yapı Kullanma İzin Belgesi, yani iskan diyoruz.

İskan, sadece bir kağıt parçası değildir. O belgenin arkasında, binanızın sağlamlığına, statik hesaplarının doğru yapıldığına, yangın merdiveninden sığınağına kadar her detayın kurallara uygun olduğuna dair bir güvence yatar.

3194 sayılı İmar Kanunu : Bu kanun, bir arsa üzerinde yapılaşmanın temel kurallarını, ruhsatlandırma süreçlerini ve denetimini belirler. İskan belgesi de bu kanunun en önemli unsurlarından biridir.

  • İlgili Maddeler: Kanun'un 30 ve 31. Maddeleri yapı kullanma izni ile doğrudan ilgilidir.

    • Madde 30: Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (...)[33] bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Belediyeler, valilikler (...)[34] mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.(...)34 Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.

    • Madde 31: İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

İskansız Ev Almanın Göze Alınması Gereken Riskleri Nelerdir?

"Komşum 30 senedir iskansız evde oturuyor, bir şey olmadı" cümlesi sizi yanıltmasın. Geçmişte sorun yaşanmamış olması, gelecekte de yaşanmayacağı anlamına gelmez. İşte o meşhur riskler:

1. Kredi Muslukları Kapalı

En büyük ve en net riskle başlayalım: Bankalar, iskanı olmayan bir eve konut kredisi vermez. Çünkü banka için o bina, hukuki olarak hala "inşaat" statüsündedir. Kendi paranızla, peşin olarak alıyorsanız bu bir engel olmayabilir. Ancak ileride satmak istediğinizde, alıcıların büyük çoğunluğunun krediye ihtiyacı olacağını unutmayın. Bu durum, evinizin potansiyel alıcı kitlesini ciddi şekilde daraltır ve satış sürecini uzatır. Kısacası, iskansız ev, likiditesi yani nakde çevrilme hızı düşük bir yatırımdır.

2. Şantiye Tarifesinden Faturalar

İskanı olmayan binalara elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri genellikle "şantiye" tarifesi üzerinden verilir. Bu da demek oluyor ki, normal bir mesken abonesine göre çok daha yüksek faturalar ödersiniz. Her ay cebinizden fazladan çıkacak bu para, uzun vadede ciddi bir maliyet kalemi oluşturur. "Geçici abonelikle idare ederiz" diye düşünmeyin, bu geçici durum yıllarca sürebilir ve bütçenizi sarsabilir.

3. Yasal Boşluk ve Yıkım Riski

Bu, kimsenin aklına getirmek istemediği ama var olan bir risktir. Eğer bina, projesine aykırı ciddi değişiklikler (kaçak kat, projede olmayan eklentiler vb.) içeriyorsa ve bu durum iskan almasına temelden engelse, belediyenin teorik olarak yıkım kararı alma yetkisi bulunur. Bu sık karşılaşılan bir durum olmasa da, özellikle kentsel dönüşümün hız kazandığı bölgelerde veya olası bir şikayet durumunda, böyle bir riskin varlığını bilmek gerekir.

Ruhsata ve projesine aykırı olarak yapılan yapılar tespit edildiğinde, belediye inşaatı mühürleyerek durdurur ve aykırılıkların giderilmesi için süre verir. Giderilmezse, belediye veya valilik bu aykırı kısımlar için yıkım kararı alabilir ve sahibine idari para cezaları kesebilir. İskan alamamanın temel sebebi eğer projeye ciddi aykırılıklar ise (kaçak kat, ortak alan işgali vb.), bu risk her zaman mevcuttur. İmar Kanunu'nun 32. ve 42. Maddeleri bu konuya açıkça değinmiştir.

4. Kat Mülkiyeti Değil, Kat İrtifakıği

İskansız bir ev aldığınızda tapunuz "kat mülkiyetli" değil, "kat irtifaklı" olur. Peki, ne fark eder?

  • Kat İrtifakı: İnşaat başlamadan önce arsa üzerinde sahip olacağınız dairenin payını gösteren bir tapu türüdür. Yani siz, binadan değil, arsa üzerinden bir pay satın almış olursunuz. Bina hukuken tamamlanmamıştır.

  • Kat Mülkiyeti: İskan alındıktan sonra geçilen tapu türüdür. Bu tapu, sizin sadece arsa payına değil, aynı zamanda o binadaki bağımsız bölümün (dairenizin) de tam sahibi olduğunuzu belgeler.

Her ne kadar kat irtifakı tapusu da alım-satım için yasal bir belge olsa da, kat mülkiyeti kadar sağlam bir güvence sunmaz. Özellikle kentsel dönüşüm gibi durumlarda hak sahipliği konusunda kat mülkiyeti tapusu çok daha avantajlıdır.

5. Değer Kaybı ve "İskan Affı" Beklentisi

İskansız bir mülkün değeri, aynı özelliklere sahip iskanlı bir mülke göre her zaman daha düşüktür. Satın alırken bu size bir avantaj gibi görünebilir. Ancak satmaya karar verdiğinizde de aynı dezavantajla karşılaşırsınız. Ayrıca, birçok kişi "nasıl olsa yeni bir imar affı çıkar" umuduyla bu evleri satın alır. Ancak afların ne zaman çıkacağı, hangi şartları içereceği ve maliyetinin ne olacağı tamamen belirsizdir. Geleceği belirsiz bir beklenti üzerine yatırım yapmak, her zaman bir kumardır.

İskan belgesinin verilmesi için bir binanın, inşa edildiği tarihte geçerli olan TBDY 2018 Deprem Yönetmeliği'ne uygun olarak yapıldığının da denetlenmesi gerekir. İskan, yapının bu önemli güvenlik standardını karşıladığının da bir teyididir. İskansız bir bina, depreme dayanıklılık açısından denetlenmemiş ve onaylanmamış bir yapı anlamına gelebilir.

Peki, Hiç mi Alınmaz?

Tüm bu risklere rağmen, bazı istisnai durumlarda insanlar iskansız ev almayı tercih edebiliyor. Örneğin:

Bu durumlarda bile, bir uzmana (inşaat mühendisi, mimar veya bu konularda tecrübeli bir gayrimenkul danışmanı) danışmak hayati önem taşır. Binanın iskan alamama sebebinin ne olduğu mutlaka araştırılmalıdır. Sebep, basit bir harç ödemesi mi, yoksa projeye aykırı yapılmış bir kaçak kat mı? İkisi arasındaki fark, dağlar kadardır.

Huzurunuzu Riske Atmayın

Ev, duvarlardan ve betondan ibaret bir yapı değildir. İçinde huzur bulduğumuz, güvende hissettiğimiz kalemizdir. İskansız bir ev almak, bu kalenin temeline bir belirsizlik dinamiti yerleştirmek gibidir. Belki hiçbir zaman patlamaz ama varlığını bilmek bile huzurunuzu kaçırmaya yeter.

Bir evin gerçek değeri, sadece metrekaresi veya manzarasıyla değil, size sunduğu yasal güvence ve huzurla ölçülür. Bu yüzden, büyük bir hevesle çıktığınız ev arama yolculuğunda, tapu senedindeki "kat mülkiyeti" ibaresini ve belediyeden alacağınız "Yapı Kullanma İzin Belgesi"nin varlığını, pazarlığınızın en önemli maddesi yapın. Biraz daha fazla ödeyin ama geceleri başınızı yastığa "acaba?" demeden, huzurla koyun.