Müstakil bir ev sahibi olma hayali, doğru arsayı bulmakla başlar. Ancak bu süreçte karşılaşılan en temel ve en kritik soru, "Evimi inşa etmek için en az kaç metrekare arsa almalıyım?" sorusudur. Bu sorunun cevabı maalesef tek bir rakamla verilemez; zira gereken arsa büyüklüğü, hayalinizdeki evin hacmi, kat sayısı ve en önemlisi de arsanın bağlı olduğu belediyenin ya da ilgili idarenin imar yönetmelikleri tarafından belirlenen katı kurallara bağlıdır.
Gerekli minimum arsa büyüklüğünü belirleyen en önemli etkenler, yerel yönetimlerin parsel bazında uyguladığı inşaat sınırlarıdır. Türkiye'deki genel uygulamalar ışığında, küçük bir müstakil ev için bile en az 200 ila 250 metrekare arsa gerekebilirken, konforlu bir yaşam alanı, geniş bahçe ve özel havuz gibi ekstraları barındıran bir villa için bu rakam 600 metrekare ve üzerine rahatlıkla çıkabilir. Bu nedenle, arsa alım sürecine başlamadan önce temel kısıtlamaları ve hesaplama yöntemlerini bilmek, hem yasal sorunları hem de gereksiz maliyetleri önler.
Arsa Büyüklüğünü Belirleyen Temel İmar Kuralları
Arsanızın ne kadarının inşaata ayrılabileceğini belirleyen iki temel imar terimi vardır: TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ve KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) veya diğer adıyla Emsal. Bu iki oran, yapabileceğiniz evin maksimum taban oturumunu ve toplam inşaat alanını belirler.
TAKS, arsanın zeminine oturacak yapının maksimum alanını (binanın tabanını) belirler. Örneğin, 500 metrekare bir arsada TAKS değeri %20 (0.20) ise, binanızın taban oturumu en fazla 500 m² \ 0.20 = 100 m² olabilir. Bu oran, tek katlı bir evin maksimum büyüklüğünü doğrudan sınırlar. KAKS (Emsal) ise arsanın toplam inşaat alanını gösterir. Eğer 500 metrekare arsada KAKS değeri 0.40 ise, toplamda 500 m² \ 0.40 = 200 m² kapalı alan inşa edebilirsiniz. Bu durumda, taban oturumu 100 metrekare olan bir evin maksimum 2 katlı (2 x 100 m² = 200 m²) olabileceği anlaşılır.
Bu katsayılar, arsanın bulunduğu bölgenin yapılaşma yoğunluğunu kontrol etmek amacıyla yerel yönetimler tarafından belirlenir ve arsanın imar durum belgesinde kesin olarak belirtilir. Arsa ne kadar büyük olursa olsun, bu oranlar izin verilen inşaat alanını yasal olarak sınırlar.
Bir arsaya kaç katlı bina yapılabilir sorusunun cevabını da daha önce sizler için yayınlamıştık. Yine burada da KAKS ve TAKS değerleri üzerinden hesaplamalar yapmıştık.
Çekme Mesafeleri ve Parsel Şeklinin Önemi
Yapılaşma sınırları sadece TAKS ve KAKS ile bitmez; arsanın sınırlarından ne kadar uzak durmanız gerektiğini belirleyen çekme mesafeleri de arsa ihtiyacınızı doğrudan etkiler. Bu mesafeler, yapının yol cephesinden (ön bahçe), yan komşu parsellerden (yan bahçe) ve arka komşu parselden (arka bahçe) ne kadar geride konumlanması gerektiğini zorunlu kılar.
Genellikle ön bahçe mesafesi minimum 5 metre, yan bahçe mesafesi minimum 3 metre ve arka bahçe mesafesi minimum 3-5 metre olarak uygulanır. Bu kurallar, özellikle dar veya şekilsiz parsellerde, inşaat yapabileceğiniz net alanı ciddi ölçüde daraltabilir. Yani, kağıt üzerinde büyük görünen bir arsa, çekme mesafeleri nedeniyle evin sığabileceği çok küçük bir alana sahip olabilir. Bu durum, arsa seçimi yaparken sadece metrekareye değil, aynı zamanda arsanın geometrik şekline de dikkat etmeyi gerektirir.
Ev Büyüklüğüne Göre Örnek Arsa Gereksinimleri
Hedeflenen evin büyüklüğü ve konfor beklentisi, arsa ihtiyacını belirleyen en kişisel faktördür. Basit bir hesaplama ile, 120 metrekarelik tek katlı bir müstakil ev yapmak istediğinizi ve bölgenin TAKS oranının düşük olduğunu (örneğin %20) varsayalım. Bu durumda, yalnızca evin taban oturumu için 120m²/0.20 = 600m² minimum arsa alanı gerekir. Bu hesaplamanın üzerine bir de bahçe, otopark ve peyzaj alanı isteği eklenirse, ideal arsa büyüklüğü yükselir.
Genel bir kılavuz olarak; küçük (70-80 m²) tek katlı bir müstakil ev için minimum 250-300 m², orta büyüklükte (140-160 m²) iki katlı bir ev için 350-500 m² ve havuz, geniş bahçe gibi lüksler içeren büyük bir villa (250 m²) için ise 700-1000 m² ve üzeri arsa büyüklükleri ideal kabul edilmektedir. En doğru ve güvenilir bilgiyi almanın yolu, almayı düşündüğünüz arsanın tapu bilgileriyle bağlı bulunduğu yerel yönetim birimine başvurarak imar durum belgesini inceletmektir.
