Bir Arsaya Kaç Katlı Bina Yapılabilir?

Bir arsa sahibi olan veya arsa yatırımı yapmayı düşünen herkesin aklındaki ilk ve en önemli soru şudur: "Bu arsaya kaç katlı bir bina yapabilirim?" Bu sorunun cevabı, arsanızın bulunduğu bölgenin yerel yönetmeliklerine ve imar planlarına bağlıdır ve "imar durumu belgesi" adı verilen resmi bir dokümanda gizlidir.

Bir arsaya kaç kat çıkılacağı, doğrudan "5 kat" veya "10 kat" gibi net bir ifadeyle değil, teknik terimler ve katsayılar üzerinden belirlenir. Bu süreçte karşınıza en çok çıkacak üç kritik kavram vardır: KAKS (Emsal), TAKS (Taban Alanı Katsayısı) ve Hmax (Maksimum Yükseklik).

Belirleyici Anahtar: İmar Durumu Belgesi Nedir?

Bir arsaya ne tür ve ne büyüklükte bir yapı yapabileceğinizi gösteren resmi belgeye İmar Durumu Belgesi (veya Çap) denir. Bu belge, arsanızın "nüfus cüzdanı" gibidir ve inşaatla ilgili tüm hak ve kısıtlamaları içerir.

Bu belge, arsanın bağlı bulunduğu il veya ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilir. Günümüzde birçok belediye, bu belgeyi e-Devlet üzerinden veya kendi dijital sistemleri (e-imar) aracılığıyla da sunmaktadır.

Kat Sayısını Belirleyen Altın Değerler: KAKS, TAKS ve Hmax

İmar durumu belgenizi elinize aldığınızda, kat sayısını doğrudan bulamazsınız. Bunun yerine, bu sayıyı hesaplamanızı sağlayacak katsayılara bakmanız gerekir.

KAKS (Kat Alanı Katsayısı) veya EMSAL

• KAKS, bir arsanın toplam alanı üzerine inşa edilebilecek toplam net inşaat alanını belirleyen orandır. Bu orana "Emsal" de denir. KAKS, bodrum katlar, asansör boşlukları, otoparklar gibi bazı ortak alanlar hariç tutularak hesaplanır.

• Hesaplama Örneği:

  • Arsa Büyüklüğü: 1.000 m²

  • İmar Planındaki KAKS (Emsal) Değeri: 1.5

  • Toplam İnşaat Alanı: 1.000 m² x 1.5 = 1.500 m²

  • Bu, 1.000 m²'lik arsanıza toplamda 1.500 m²'lik (satılabilir/kullanılabilir) inşaat yapabileceğiniz anlamına gelir.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı)

• TAKS, binanın arsaya oturduğu "taban alanının" (zemin katın) arsa alanına oranıdır. Yani, binanızın arsanızda yatay olarak en fazla ne kadar yer kaplayabileceğini belirler.

• Hesaplama Örneği:

  • Arsa Büyüklüğü: 1.000 m²

  • İmar Planındaki TAKS Değeri: 0.30

  • Maksimum Taban Alanı: 1.000 m² x 0.30 = 300 m²

  • Bu, binanızın zemin katının en fazla 300 m² olabileceği anlamına gelir. Geriye kalan 700 m²'lik alan bahçe veya açık alan olarak kalmak zorundadır.

Hmax (Maksimum Bina Yüksekliği)

• Bu değer, binanızın temelden çatıya kadar ulaşabileceği maksimum yüksekliği metre cinsinden belirler. İmar planlarında bazen kat sayısı yerine doğrudan yükseklik sınırı (örn: Hmax: 12.50 metre) verilir.

• Önemi: Kat sayısı hesabınız, bu yükseklik sınırını aşamaz.

Arsa Kaç Katlı Olur? Hesaplama Yöntemi

Artık KAKS ve TAKS değerlerini bildiğimize göre, kat sayısını teorik olarak hesaplayabiliriz.

Formül: Kat Sayısı = Toplam İnşaat Alanı (KAKS) / Maksimum Taban Alanı (TAKS)

Yukarıdaki örneğimize geri dönelim:

• Toplam İnşaat Alanı (KAKS ile bulundu): 1.500 m²

• Maksimum Taban Alanı (TAKS ile bulundu): 300 m²

Hesaplama: 1.500 m² / 300 m² = 5 Kat

Bu hesaplamaya göre, 1.000 m²'lik arsanıza, her biri 300 m² olan 5 katlı bir bina yapabilirsiniz.

En Önemli Kontrol: Hmax Sınırlaması

Hesaplamada 5 kat bulmuş olabilirsiniz, ancak imar planınızda bir de Hmax (Yükseklik) kısıtlaması olabilir.

• Senaryo: Diyelim ki imar planında "Hmax: 12.50 metre" yazıyor.

  

  Ustanız Parayı Alıp Kaçarsa Ne Yaparsınız? Hukuki Olarak Elinizdeki Kozlar

  İçeriği Görüntüle

• Standart Kat Yüksekliği: Türkiye'de ortalama kat yüksekliği (döşeme betonu dahil) yaklaşık 3 metre olarak kabul edilir.

• Hesap: 5 Kat x 3 metre/kat = 15 metre.

• Sonuç: Hesapta 5 kat bulmanıza rağmen (15 metre), imar planı size en fazla 12.50 metre yükseklik izni vermektedir. Bu durumda, 12.50 metreyi geçmemek için (12.50 / 3 ≈ 4.16) ancak 4 katlı bir bina yapabilirsiniz.

Bu senaryoda, KAKS (Emsal) hakkınızın bir kısmını (kullanamadığınız 1 katı) kullanamamış olursunuz. Her zaman en kısıtlayıcı olan değere (KAKS, TAKS veya Hmax) uymak zorundasınız.

Diğer Önemli Faktörler: Nizam ve Çekme Mesafeleri

İmar durumu belgesinde kat sayısını etkileyen başka faktörler de bulunur:

• Yapı Nizamı:

  • Ayrık Nizam: Binaların komşu parsellere bitişik olmadığı, dört tarafında bahçe mesafesi olan yapılar. TAKS hesabı burada çok önemlidir.

  • Bitişik Nizam: Binaların komşu parsellerdeki binalara bitişik (duvar duvara) yapıldığı durum. Genellikle TAKS oranı "1" olabilir veya taban alanı çekme mesafeleriyle belirlenir.

• Çekme Mesafesi: Binanın parsel sınırlarına (ön bahçe/yol, yan bahçe, arka bahçe) ne kadar yaklaşabileceğini belirleyen mesafelerdir. Bu mesafeler, binanın taban alanını (TAKS) doğrudan etkiler veya sınırlar.