Konteyner ev hayali kuranların bilmesi gereken altın bir kural vardır: Koyacağınız konteyner, yasal olarak "araç" mı, yoksa "yapı" mı sayılacak? Bu kritik sorunun cevabı, İmar Kanunu karşısındaki tüm yasal sorumluluklarınızı ve izin süreçlerinizi baştan sona belirler. İstenildiği an çekilebilen tekerlekli, taşınabilir bir konteyner (araç) ile zemine betonla sabitlenmiş kalıcı bir konteyner ev (yapı) arasında, ruhsat gerektirmemekten ağır para ve hapis cezalarına kadar uzanan derin yasal farklar bulunmaktadır. Bu rehber, tarlanıza veya arsanıza konteyner koymadan önce hangi durumlarda ruhsata tabi olduğunuzu, arazi tipine göre değişen şartları ve izinsiz bir uygulamanın sonuçlarını net bir şekilde ortaya koymaktadır.
Altın Kural: Konteyner "Yapı" mı, "Araç" mı?
Tüm yasal süreç, koymak istediğiniz konteynerin hangi kategoriye girdiğine göre değişir. İmar Kanunu'nun 5. maddesi "yapı"yı, "karada ve suda, daimi veya muvakkat... sabit ve müteharrik (hareketli) tesisler" olarak çok geniş bir şekilde tanımlar.
Ancak uygulamada ve yargı kararlarında, konteynerler için iki temel ayrım oluşmuştur:
a) Taşınabilir Konteyner (Ruhsata Tabi Değil)
Bu, genellikle "tekerlekli konteyner" veya "tiny house" olarak da bilinen, bir yerden bir yere çekici vasıtasıyla götürülebilen, şasesi ve plakası olan (veya olabilen) yapılardır. Zemine hiçbir şekilde sabitlenmemiştir. Altında beton temel, su basmanı veya zemine bağlayan kalıcı bir tesisat yoktur. İstenildiği an bir çekici ile taşınabilir. Bu tür bir konteyner, İmar Kanunu kapsamında bir "yapı" (bina) olarak değil, bir "araç" (karavan gibi) veya "menkul mal" (taşınabilir eşya) olarak değerlendirilir.
Tarlanıza veya arsanıza park ettiğiniz bir karavan için ruhsat almanız gerekmediği gibi, bu tür taşınabilir bir konteyner için de yapı ruhsatı gerekmez. Bu konteynere yasal olarak elektrik, su ve kanalizasyon aboneliği alamazsınız. Çünkü abonelik verilecek sabit bir "yapı" ve "adres" (numarataj) yoktur. Enerji ihtiyacınızı güneş panelleri, su ihtiyacınızı ise dışarıdan taşıyarak (depo ile) çözmeniz gerekir.
b) Sabit Konteyner (Ruhsata Tabi)
Bu, insanların genellikle "konteyner ev" olarak hayal ettiği, kalıcı yaşam veya depolama amacıyla kullanılan modeldir. Zemine sabitlenmiştir. Altına bir "su basmanı" (beton temel) dökülür, bu temele sabitlenir ve kalıcı olarak orada durması planlanır. Zemine sabitlendiği ve kalıcı nitelik kazandığı anda, İmar Kanunu'nun 5. maddesindeki "yapı" tanımına girer. Artık bir "araç" değil, tıpkı bir betonarme ev gibi "bina" statüsündedir.
Tıpkı normal bir ev inşaatı yapar gibi, ilgili belediyeden (mücavir alan içindeyse) veya İl Özel İdaresi'nden (köyde veya mücavir alan dışındaysa) inşaat ruhsatı almanız gerekir. Ruhsat alındıktan ve yapı tamamlandıktan sonra "Yapı Kullanma İzin Belgesi" (iskan) alarak yasal olarak elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini bağlatabilirsiniz.
⮕ Konteyner Evin Temeli Nasıl Olmalıdır?
Arazi Tipine Göre Konteyner Koyma Şartları
Ruhsat gerekip gerekmediğini anladık. Peki, hangi araziye koyabiliriz?
a) Tarlaya Konteyner Koymak (Tarım Arazileri)
Burası en karmaşık alandır. "Tarla" vasfındaki araziler, imar planlarında "tarımsal alan" olarak görünür ve üzerlerine yapı yapılması asıl amaç değildir.
-
Taşınabilir Konteyner (Ruhsatsız): Tarlanıza koyabilirsiniz. Yasal olarak "park etmiş" sayılırsınız. Ancak elektrik, su alamazsınız.
-
Sabit Konteyner (Ruhsatlı): İşte burada işler zorlaşır.
-
Tarımsal Amaçlıysa: Eğer tarlanızda tarımsal bir faaliyet yapıyorsanız ve bu konteyneri tarımsal faaliyet için (örneğin, alet deposu, personel kulübesi, ağıl, kümes vb.) kullanacaksanız, öncelikle İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden "tarımsal amaçlı yapı" izni almanız gerekir. Bu izinden sonra ilgili idareye (Belediye/Özel İdare) ruhsat başvurusu yapabilirsiniz.
-
Konut Amaçlıysa: Tarlaya "konut" amaçlı sabit konteyner koymak (yani ruhsatlı bir ev yapmak) neredeyse imkansızdır. İmarsız tarlalarda yapılaşma şartları (örneğin 5000 m²'den büyük olma, yola cephe, %5 inşaat alanı vb.) çok katıdır ve bu şartları sağlasanız bile konteynerin mimari, statik, elektrik projelerinin hazırlanıp tam bir inşaat ruhsatı süreci işletilmesi gerekir.
-
b) İmarlı Arsaya Konteyner Koymak
Eğer araziniz "tarla" değil, "arsa" vasfındaysa, yani üzerinde yapılaşmaya izin verilen bir imar planı varsa, işiniz daha kolaydır.
-
Taşınabilir Konteyner (Ruhsatsız): Arsanıza koyabilirsiniz.
-
Sabit Konteyner (Ruhsatlı): Arsanızın imar durumunun (örneğin "2 kat konut alanı") izin verdiği ölçüde, normal bir ev inşaatı gibi ruhsat alarak sabit konteyner ev yapabilirsiniz. Bunun için bir mimara başvurup gerekli projeleri (mimari, statik, tesisat vb.) çizdirmeniz ve belediyeye başvurmanız gerekir. Konteynerin kendisi "yapı malzemesi" olarak kabul edilir.
c) Diğer Arazi Tipleri
-
Hobi Bahçeleri: Yasal olarak "hobi bahçesi" diye bir imar statüsü yoktur. Bu arazilerin ezici çoğunluğu "tarla" vasfındadır. Dolayısıyla yukarıdaki "tarlaya konteyner koyma" şartları geçerlidir.
-
Hisseli Arazi: Araziniz hisseli ise, sabit bir konteyner koymak için diğer tüm hissedarların noter onaylı iznini (muvafakatname) almanız şarttır. Taşınabilir (tekerlekli) konteyner için bu şart aranmaz, ancak kendi hissenizin olduğu (varsayılan) alanı kullanmanız gerekir.
-
Orman Arazisi: Kesinlikle yasaktır. 6831 sayılı Orman Kanunu'na göre orman arazilerine izinsiz yapı yapmak ağır suçtur.
-
Hazine Arazisi: Kesinlikle yasaktır. Devlet arazisini işgal (fuzuli işgal) suçunu teşkil eder ve hakkınızda yasal işlem başlatılır.
-
Sit Alanları: İlgili koruma bölge kurulundan özel izinler alınmadıkça (ki bu çok zordur) yasaktır.
⮕ Konteyner Eve Elektrik Aboneliği Nasıl Alınır?
Ruhsatsız Sabit Konteyner Koymanın Cezası Nedir?
"Ruhsatla kim uğraşacak, ben tarlama sabit bir konteyner koyayım, betonunu da atayım" demenin sonuçları ağır olabilir.
Eğer ruhsat gerektiren (yani sabit, temelli) bir konteyneri izinsiz yaparsanız, "kaçak yapı" yapmış olursunuz.
-
Tespit ve Mühürleme (İmar Kanunu Md. 32):
-
Belediye veya İl Özel İdaresi ekipleri (genellikle şikayet üzerine) gelir, durumu tespit eder ve "Yapı Tatil Zaptı" tutarak konteyneri mühürler ve inşaatı durdurur.
-
Size 1 ay süre verilir. Bu süre içinde ya yapıyı ruhsata uygun hale getirmeniz (projelerini çizdirip başvurmanız) ya da yıkmanız istenir.
-
-
Para Cezası (İmar Kanunu Md. 42):
-
Yapının büyüklüğüne, bulunduğu bölgeye ve arsanın değerine göre hesaplanan, çok yüksek tutarlara varabilen idari para cezası kesilir.
-
-
Yıkım Kararı:
-
Verilen sürede yapıyı yasallaştıramazsanız (ki imarsız bir tarlada bu genelde mümkün olmaz), yıkım kararı alınır. Belediye/Valilik gelip konteynerinizi yıkar ve yıkım masraflarını da sizden alır.
-
-
Hapis Cezası (TCK Md. 184 - İmar Kirliliği):
-
Bu, en caydırıcı cezadır. Özellikle imarsız alanlarda (köy yerleşik alanı dışındaki tarlalar, sit alanları, ormanlar vb.) ruhsatsız yapı yapmak, Türk Ceza Kanunu'na göre "İmar Kirliliğine Neden Olma" suçudur.
-
Bu suçun cezası 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezasıdır. Yargıtay kararları, zemine sabitlenmiş, su basmanı olan konteynerleri bu suç kapsamında "bina" olarak kabul etmektedir.
-
Hayalinizdeki konteyner, istediğiniz zaman çekip götürebileceğiniz, elektriğini güneşten, suyunu depodan alacak tekerlekli bir "tiny house" ise, bunu tarlanıza koymanızda yasal bir engel bulunmuyor. Ancak hayaliniz, beton temel üzerine oturan, elektrik ve suyu bağlı, kalıcı bir "konteyner ev" ise, bu yasal olarak normal bir ev inşaatından farksızdır. Önce arazinizin imar durumunu kontrol etmeli, sonra ilgili belediye veya özel idareden mimari projelerle tam bir inşaat ruhsatı almalısınız. Aksi takdirde hem paranızdan hem de özgürlüğünüzden olabilirsiniz.
