Bodrum katlarının konut olarak kullanılıp kullanılamayacağı, en çok merak edilen konulardan biridir. Bu sorunun cevabı "Evet, ancak çok kısıtlı ve net şartlar altında mümkündür" şeklindedir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, bir konutta bulunması gereken asgari sağlık ve yaşam standartlarını (doğal ışık, havalandırma ve güvenlik) sağlamayı hedefler. Bodrum katları yapıları gereği toprağın altında kaldığından, bu katların konut olarak kullanılması ana kural değil, bir istisnadır ve sıkı kurallara bağlanmıştır.
İşte Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre bodrum katlarının konut olarak kullanılmasına ilişkin tüm detaylar:
Bodrum Katları Konut Olarak Kullanım İçin Temel Şart: Madde 51
Yönetmelikte bu konuyu doğrudan düzenleyen en önemli madde 51. maddedir. Bu madde, toprağa dayalı bodrum katlarda konut yapılacaksa hangi şartların sağlanması gerektiğini net bir şekilde ortaya koyar.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği - Madde 51, Fıkra 3
"(3) Toprağa dayalı bodrum katlarda bulunan konutlarda oturma odası ve bir yatak odasının; taban döşemesinin üst seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, doğal aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle sağlanması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması zorunludur. Bu bağımsız bölümlerin kısmen veya tamamen tabii ve tesviye edilmiş zemin altında kalan duvarlarında pencere açılamaz."
Bu maddeyi daha net açıklamak gerekirse, bir bodrum katının konut olarak kullanılabilmesi için şu şartların tümünün sağlanması zorunludur:
-
Zemine Gömülü Olmama Şartı: Konutun en azından 1 oturma odası ve 1 yatak odasının taban seviyesi, toprağın (tabii veya tesviye edilmiş zemin) altında olamaz. Bu, pratikte bu odaların arazi eğiminden faydalanarak zemin kat gibi dışarıya açılması gerektiği anlamına gelir.
-
Doğal Işık ve Havalandırma: Bu odaların (oturma odası ve yatak odası) mutlaka pencere açılarak doğal ışık ve doğal havalandırma alması şarttır.
-
Güvenlik: Sel, taşkın veya su baskını gibi doğal afetlere karşı gerekli tüm tedbirlerin alınmış olması gerekir.
-
Pencere Yasağı: Dairenin toprağın altında (gömülü) kalan duvarlarına ise pencere açılmasına izin verilmez.
Konut İçin Diğer Zorunlu Asgari Şartlar
Bodrum katında bir konut yapılsa bile, bu mekanın Yönetmeliğin "konut" için belirlediği diğer asgari standartları da karşılaması gerekir:
-
Asgari Piyesler (Odalar): Her müstakil konutta (bodrumda olsa dahi) en az 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak (veya yemek pişirme yeri), 1 banyo (veya yıkanma yeri) ve 1 tuvalet bulunması zorunludur.
-
Doğal Işık (Genel Kural): Yönetmeliğin 32. Maddesi, bir konuttaki oturma odası ve yatak odalarının doğrudan dışarıdan ışık ve hava almasının zorunlu olduğunu belirtir. Bu kural, bodrum katlardaki konutlar için de geçerlidir ve Madde 51'deki şartları destekler.
Yönetmelikte "İskân Edilen Bodrum Kat" İfadesi
Yönetmelik, bodrum katlarının iskân edilebileceği (yani konut olarak kullanılabileceği) fikrini bazı diğer maddelerde de dolaylı olarak kabul etmiştir. Örneğin, asansör zorunluluğunu anlatan 34. Madde şu ifadeleri kullanır:
- "İskân edilen veya bağımsız bölüm bulunan bodrum katlar dâhil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur."
- Ayrıca, asansörlerin "bağımsız bölüm ya da iskân edilen alan bulunmayan bodrum katlara asansörün ulaştırılması zorunlu değildir" denilerek, iskân edilen bodrum katların varlığı kabul edilmiştir.
Bodrum Katlarının Asıl Kullanım Amacı Nedir?
Yönetmelik, bodrum katlarının konut olarak kullanılmasını bir istisna olarak görür. Asıl kullanım amaçları genellikle yapının ortak ihtiyaçlarını karşılamaktır. Yönetmeliğe göre bodrum katları şu amaçlarla kullanılır:
-
Otopark
-
Sığınak
-
Kapıcı Dairesi (Belirli şartlarda)
-
Isı ve Tesisat Alanları: Isı merkezi, kazan dairesi, su deposu, jeneratör ve enerji odası gibi teknik hacimler.
-
Ortak Alanlar: Mescit, toplantı odası, spor ve sosyal mekanlar (ticari amaç içermemek ve belirli limitleri aşmamak kaydıyla).
-
Depo/Eklenti: Bağımsız bölümlerin eklentisi niteliğinde depolar (belirli m² sınırıyla).
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre, bir bodrum katının tamamının veya bir kısmının "konut" olarak projelendirilip kullanılması mümkündür.
Ancak bu, dairenin "bodrum" vasfını yitirip, arazinin eğiminden yararlanarak en azından temel yaşam alanları (oturma odası ve yatak odası) bakımından bir zemin kat gibi davranması ile mümkündür. Bu odaların tabanları toprağa gömülü olamaz ve pencerelerle doğrudan doğal ışık ve hava almak zorundadırlar.
Yönetmelik, tamamen toprağın altında kalan, penceresi olmayan veya sadece "kuranglez" (ışıklık) ile aydınlatılan yerlerin konut olarak kullanılmasına, sağlık ve güvenlik gerekçeleriyle izin vermemektedir.
