Ev Yapım Sürecinde Gerekli Olan Resmi Belgeler ve İzinler Nelerdir?

Kendi evini yaptırma hayali, birçoğumuzun en büyük hedeflerinden biridir. Bu heyecan verici süreç, aynı zamanda dikkatle takip edilmesi gereken bir dizi resmi prosedürü de beraberinde getirir. Türkiye'de bir ev inşa etmeye başlamadan önce ve inşaat tamamlandıktan sonra alınması gereken yasal izinler ve hazırlanması gereken belgeler, projenin sorunsuz ve yasalara uygun bir şekilde ilerlemesi için hayati önem taşır. Bu rehber, ev yapım sürecinde karşınıza çıkacak olan resmi adımları ayrıntılı bir şekilde ele alarak, size yol gösterecektir.

Ev yapım süreci temel olarak üç ana aşamada incelenebilir: İnşaat Öncesi Hazırlık ve İzinler, İnşaat Ruhsatı Alınması ve İnşaat Süreci, İnşaat Sonrası İskan ve Tapu İşlemleri. Her aşamanın kendine özgü gereklilikleri bulunmaktadır.

1. Aşama: İnşaat Öncesi Hazırlık ve İzinler

İnşaata başlamadan önce atılacak adımlar, tüm projenin temelini oluşturur. Bu aşamada toplanacak belgeler, arazinizin inşaata uygun olup olmadığını ve ne gibi koşullara tabi olduğunuzu belirler.

İmar Durumu Belgesi

Her şeyden önce, üzerine ev yapmayı planladığınız arsanın "İmar Durumu Belgesi"ni almanız gerekmektedir. Bu belge, arsanızın bir nevi kimliğidir ve inşaatınızın sınırlarını çizer. İmar Durumu Belgesi'nde şu gibi kritik bilgiler yer alır:

• Arsanın imar planındaki konumu (konut alanı, ticari alan vb.)

• Yapılaşma koşulları (TAKS - Taban Alanı Kat Sayısı, KAKS - Kat Alanı Kat Sayısı)

• İnşaat nizamı (ayrık, bitişik vb.)

• Maksimum kat adedi ve bina yüksekliği

• Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri

Nereden ve Nasıl Alınır? İmar Durumu Belgesi, arsanın bağlı olduğu belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne veya mücavir alan dışında ise İl Özel İdaresi'ne dilekçe ile başvurularak alınır. Başvuru için genellikle şu belgeler istenir:

• Başvuru dilekçesi

• Tapu senedinin aslı ve fotokopisi

• Kadastro Müdürlüğü'nden alınmış güncel aplikasyon krokisi (çap belgesi)

• Mal sahibinin veya vekilinin kimlik fotokopisi (vekaletname varsa noter onaylı örneği)

Bu belge, mimari projenizin hazırlanması için temel teşkil edeceğinden, alınması zorunlu ilk adımdır.

Zemin Etüt Raporu

Türkiye'nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği, zemin etüdünü inşaatın en önemli aşamalarından biri haline getirmektedir. Zemin Etüt Raporu, arazinin jeolojik ve jeoteknik yapısını analiz ederek, yapılacak yapının temel sisteminin nasıl olması gerektiğini belirler. Bu rapor, inşaat mühendislerinin statik projeyi hazırlarken kullanacağı en temel verileri içerir. Rapor, yetkili jeoloji ve jeofizik mühendisleri tarafından hazırlanır.

2. Aşama: İnşaat Ruhsatı (Yapı Ruhsatı) – İnşaata Başlama İzni

İmar durumu ve zemin etüdü verileri ışığında hazırlanan projelerle birlikte, inşaata yasal olarak başlayabilmek için "İnşaat Ruhsatı" alınması zorunludur. Ruhsat, projenizin ilgili mevzuat ve yönetmeliklere uygun olduğunu gösteren resmi bir izindir. İnşaat ruhsatı başvurusu, projenin karmaşıklığına göre oldukça kapsamlı bir dosya gerektirir.

Ruhsat Başvurusu İçin Gerekli Ana Belgeler ve Projeler:

İnşaat ruhsatı başvurusu için ilgili belediyeye veya il özel idaresine sunulması gereken temel evraklar şunlardır:

• Ruhsat Başvuru Dilekçesi: Mal sahibi veya yasal vekili tarafından imzalanmış.

• Tapu Kaydı: Güncel tarihli. Hisseli tapularda tüm hissedarlardan alınmış noter onaylı muvafakatname.

• İmar Durumu Belgesi: Geçerlilik süresi (genellikle 1 yıl) dolmamış.

• Aplikasyon Krokisi ve Yol Kotu Tutanağı: Kadastro ve ilgili belediye birimlerinden alınır.

• Zemin Etüt Raporu.

Profesyonelce Hazırlanmış Projeler:

Ruhsat dosyasının en önemli kısmını, yetkili mimar ve mühendisler tarafından hazırlanan ve ilgili meslek odalarınca onaylanmış projeler oluşturur:

• Mimari Proje: Binanın planları, kesitleri, görünüşleri ve vaziyet planını içerir. Mimar tarafından hazırlanır.

• Statik Proje (Betonarme Projesi): Binanın taşıyıcı sisteminin hesaplamalarını ve çizimlerini içerir. İnşaat mühendisi tarafından hazırlanır.

• Elektrik Tesisatı Projesi: Aydınlatma, priz, zayıf akım gibi tüm elektrik altyapısını gösterir. Elektrik mühendisi tarafından hazırlanır.

• Mekanik Tesisat Projesi (Sıhhi Tesisat ve Isıtma Projesi): Temiz ve pis su hatları, ısıtma, havalandırma ve varsa asansör gibi sistemleri içerir. Makine mühendisi tarafından hazırlanır.

• Isı Yalıtım Projesi ve Enerji Kimlik Belgesi.

• Peyzaj Projesi (Gerekli durumlarda).

Diğer Önemli Belgeler:

• Yapı Denetim Sözleşmesi ve Belgeleri: İnşaatın denetimini üstlenecek olan yapı denetim firması ile yapılan sözleşme, firmanın izin belgesi, denetçilerin belgeleri ve Yapıya İlişkin Bilgi Formu (YİBF).

• Yapı Müteahhidi Belgeleri: Arsa sahibi kendi yapısını inşa etmiyorsa, bir müteahhitle anlaşma yapılması zorunludur. Müteahhidin yetki belgesi, vergi levhası, imza sirküleri ve mal sahibi ile yapılan noter onaylı müteahhitlik sözleşmesi dosyaya eklenir.

• Proje Müelliflerinin Belgeleri: Projeleri hazırlayan mimar ve mühendislerin oda sicil kayıt belgeleri ve imza sirküleri.

• Harç ve Ücret Makbuzları: Başvuru sırasında belediye tarafından talep edilen çeşitli harçların ödendiğine dair dekontlar.

Ruhsat alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanması ve 5 yıl içinde inşaatın tamamlanması yasal bir zorunluluktur. Aksi takdirde ruhsat geçerliliğini yitirir ve yenilenmesi gerekir.

3. Aşama: İnşaat Sonrası İzinler

İnşaatın ruhsat ve projelerine uygun olarak tamamlanmasının ardından, yapının yasal olarak kullanılabilmesi için son bir resmi onay sürecinden geçmesi gerekmektedir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)

İnşaatı biten bir yapıda yasal olarak oturulabilmesi veya ticari faaliyet gösterilebilmesi için "Yapı Kullanma İzin Belgesi" yani halk arasında bilinen adıyla "İskan Ruhsatı" alınması şarttır. Bu belge, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlandığını teyit eder.

İskan Başvurusu İçin Gerekli Belgeler:

Bir Arsaya Kaç Katlı Bina Yapılabilir?

İçeriği Görüntüle

• Başvuru Dilekçesi.

• İnşaat Ruhsatının Fotokopisi.

• Yapı Denetim Firmasından Alınan İş Bitirme Tutanağı ve Raporlar.

• SGK'dan Alınan "İlişiksizlik Belgesi": İnşaatta çalışan işçilerin sigorta primlerinin ödendiğini gösterir.

• Vergi Dairesinden Alınan "Borcu Yoktur" Yazısı.

• İtfaiye Uygunluk Raporu (Gerekli binalar için).

• Sığınak Komisyon Raporu (Sığınak varsa).

• Asansör Tescil Belgesi (Asansör varsa).

• Enerji Kimlik Belgesi.

• Binanın Dört Cepheden Çekilmiş Fotoğrafları.

• İlgili Belediye veya İdare Tarafından Talep Edilebilecek Diğer Belgeler (Kanal bağlantı yazısı vb.).

Belediye yetkilileri, başvurunun ardından binada yerinde incelemeler yaparak projesine uygunluğunu kontrol eder. Herhangi bir eksiklik veya aykırılık yoksa Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlenir.

Kat Mülkiyeti Tapusu

İskan ruhsatı alındıktan sonraki son adım, tapuda cins değişikliği yaparak "Kat Mülkiyeti" veya "Kat İrtifakı" tapusunu almaktır. Bu işlemle birlikte, arsa olarak görünen mülkünüz, üzerindeki yapıyla birlikte resmi olarak tescil edilmiş olur.

Bu süreçte bir mimar ve/veya inşaat mühendisi ile çalışmak, prosedürlerin doğru yönetilmesi ve sürecin hızlandırılması açısından büyük kolaylık sağlayacaktır.