Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan ve arsanın üzerine inşa edilecek projeden pay dağılımını belirleyen anlaşmalardır. Bu anlaşmalarda, “kat karşılığı oran” kavramı oldukça önemlidir, çünkü tarafların haklarının adil bir şekilde korunmasını sağlar. Kat karşılığı oran, genel olarak iki yöntemle hesaplanmaktadır: alan bazlı paylaşım ve değer bazlı paylaşım.
1. Alan Bazlı Paylaşım (m² Üzerinden)
Alan bazlı paylaşım yöntemi, her bağımsız bölümün eşit değerde olduğu varsayımına dayanır. Yani, kat ve cephe farkları, yön ve konum gibi unsurlar göz önünde bulundurulmaz. Bu yöntem basit ve hızlıdır, ancak şerefiye farklarını dikkate almadığı için adaletsizlik riski taşır.
Örnek:
Toplam satılabilir alan: 1.000 m²
Paylaşım oranı: %45 - %55
-
Müteahhit: 450 m²
-
Arsa Sahibi: 550 m²
Bu yöntem özellikle küçük projelerde kullanılabilir, ancak yüksek kat ve şerefiye farklarının bulunduğu projelerde taraflardan biri mağdur olabilir.
2. Değer Bazlı Paylaşım (Hasılat Üzerinden)
Değer bazlı paylaşım, kat karşılığı oranı belirlemenin daha doğru ve adil yöntemidir. Bu yöntemde her bağımsız bölümün tahmini piyasa değeri hesaplanır ve toplam hasılat üzerinden pay dağılımı yapılır. Böylece şerefiye farkları ve değer farklılıkları sözleşmeye yansıtılmış olur.
Örnek 1: Eşit Paylaşım
Toplam hasılat: 118 birim
Paylaşım oranı: %50 - %50
-
Müteahhit: İşyeri 1 (30) + Daire 1 (9) + Daire 3 (10) + Daire 5 (10) = 59 birim
-
Arsa Sahibi: İşyeri 2 (30) + Daire 2 (9) + Daire 4 (10) + Daire 6 (10) = 59 birim
Bu örnekte hem eşit alan hem de eşit değer paylaşımı sağlanmış olur.
Örnek 2: Arsa Sahibi Tüm İşyeri ve 1. Kat Daireleri İsterse
-
Arsa Sahibi: 30x2 + 9x2 = 78 birim
-
Müteahhit: 10x4 = 40 birim
Pay oranı:
-
Arsa Sahibi: 78 / 118 = %66,1
-
Müteahhit: 40 / 118 = %33,9
Bu durumda kat karşılığı oran fiilen %66 olarak gerçekleşir.
Önemli Notlar
-
Şerefiye değerleri göz ardı edilirse, alan bazlı paylaşım taraflardan birinin mağduriyetine yol açabilir.
-
Kat karşılığı sözleşme imzalanmadan önce, her bağımsız bölümün tahmini piyasa değeri belirlenmeli ve değer bazlı paylaşım yapılmalıdır.
-
Büyük ve şerefiye farkı olan projelerde değer bazlı paylaşım her zaman tavsiye edilen yöntemdir.
Kat karşılığı oran, sadece m² üzerinden değil, bağımsız bölüm değerleri üzerinden hesaplandığında daha adil ve güvenli bir paylaşım sağlar. Müteahhit ve arsa sahibinin haklarını korumak için sözleşme öncesi doğru hesaplama yapılması şarttır.
