Kentsel dönüşüm, eski ve riskli binalarda oturanlar için hayati bir önem taşıyor. Ancak bu süreçle ilgili akla gelen ilk ve en büyük soru genellikle şu oluyor: "Binamızı yeniletmek bize ne kadara mal olacak? Cebimizden para çıkacak mı?" Bu sorunun cevabı, basit bir metrekare maliyet hesabından çok daha karmaşıktır ve tek bir kritik faktöre bağlıdır: Binanızın imar durumu.
Daha net bir ifadeyle, maliyeti belirleyen en önemli konu; mevcut binanızın alanı ile yeni imar planına göre yapılabilecek toplam inşaat alanı arasındaki farktır. Bu fark ne kadar büyükse, binanızı bedelsiz yeniletme şansınız o kadar artar.
Gelin bu durumu iki basit örnek üzerinden inceleyelim:
Senaryo A: Bedelsiz ve Metrekare Kaybı Olmadan Yenileme (İdeal Durum)
Bu senaryoda, müteahhit firmanın projeden yeterli karı elde edebildiği ve bu sayede kat maliklerinden herhangi bir bedel talep etmediği durumu ele alalım.
-
Mevcut Binanızın Toplam Alanı: 600 m²
-
Yeni İmar Durumuna Göre Yapılabilecek Toplam Alan: 1.400 m²
Bu durumda, tüm daire sahiplerine mevcut evleriyle aynı büyüklükte (toplam 600 m²) yeni daireler verildiğinde, geriye müteahhit firmanın satabileceği 800 m²'lik bir alan kalır.
Müteahhit, bu 800 m²'lik alanı satarak elde edeceği gelirle hem tüm binanın (1.400 m²) inşaat maliyetini karşılar hem de kendi kârını elde eder. Sonuç olarak, sizler cebinizden hiç para çıkmadan ve eviniz küçülmeden, depreme dayanıklı, modern ve daha değerli bir yapıya sahip olursunuz.
Senaryo B: Nakit Ödeme veya Metrekare Kaybı Gerektiren Durum
Bu senaryoda ise, yeni inşaat alanının müteahhit karı için yeterli olmadığı ve bu nedenle kat maliklerinin projeye ortak olması gereken durumu inceleyelim.
-
Mevcut Binanızın Toplam Alanı: 600 m²
-
Yeni İmar Durumuna Göre Yapılabilecek Toplam Alan: 800 m²
Yine tüm daire sahiplerine mevcut 600 m²'lik alanları verildiğinde, müteahhit firmaya satması için geriye sadece 200 m²'lik bir alan kalır.
Bu 200 m²'lik alanın satışı, genellikle 800 m²'lik bir binanın toplam inşaat maliyetini ve firma kârını karşılamaya yetmez. İşte bu noktada proje tıkanır ve çözümü için kat maliklerine iki seçenek sunulur:
-
Nakit Katkı Sağlamak: Projenin maliyet açığını kapatmak için her daire sahibi, payı oranında müteahhit firmaya nakit ödeme yapar. Bu miktar, eksik kalan maliyete ve dairelerin büyüklüğüne göre belirlenir.
-
Metrekareden Feragat Etmek: Daire sahipleri, mevcut evlerinden daha küçük bir evi kabul ederler. Örneğin, 100 m²'lik dairesi olan bir malik, 80 m²'lik yeni bir daireyi kabul eder. Aradaki bu 20 m²'lik fark, müteahhitin satılabilir alanına eklenir ve projenin finansal olarak tamamlanması sağlanır.
İlk Adım İmar Durumunu Öğrenmek
Görüldüğü gibi, kentsel dönüşümün maliyeti tamamen arsanızın potansiyeline bağlıdır. Sürece başlamadan önce bir müteahhitten fiyat almadan önce yapmanız gereken ilk şey, belediyenizden veya bir uzmandan binanızın güncel imar durumunu ve ne kadar ek inşaat hakkı kazandığını öğrenmektir. Bu bilgi, masaya oturduğunuzda pazarlık gücünüzü ve projenizin maliyetini belirleyecek en önemli anahtardır.
