Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması ve eski yapı stokunun fazlalığı, kentsel dönüşümü bir zorunluluk haline getirmiştir. Bu süreç, birçoğu için eski ve güvensiz evlerinden kurtulup modern ve depreme dayanıklı bir konuta kavuşma hayali anlamına gelirken, yatırımcılar için de ciddi bir kazanç potansiyeli sunmaktadır. Ancak madalyonun iki yüzü vardır. Peki, kentsel dönüşüme gireceği belli olan veya bu potansiyeli taşıyan bir evi satın almak gerçekten mantıklı bir yatırım mıdır? Bu karar, doğru adımlar atıldığında hayatınızın yatırımına dönüşebilirken, aceleci ve araştırmadan verilen bir kararla büyük bir hayal kırıklığına da yol açabilir.
Kentsel Dönüşümdeki Ev Neden Mantıklı Olabilir?
Kentsel dönüşüm sürecindeki bir mülkü satın almanın en büyük motivasyonu şüphesiz finansal kazanç ve güvenlik beklentisidir. Genellikle piyasa değerinin altında bir fiyata satın alınan eski ve yıpranmış bir daire, dönüşüm tamamlandığında yerini sıfır, modern ve tüm sosyal donatılara sahip bir konuta bırakır. Bu durum, mülkün değerini otomatik olarak katlar. Örneğin, dönüşüm öncesi değeri 1 birim olan bir mülk, inşaat tamamlandığında 2 veya 3 birimlik bir değere kolayca ulaşabilir. Bu potansiyel kâr marjı, birçok yatırımcının iştahını kabartmaktadır.
Finansal avantajın yanı sıra, can güvenliği faktörü de yadsınamaz. Özellikle büyük şehirlerdeki eski ve depreme dayanıksız bir yapıdan, en son deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmiş, sağlam ve güvenli bir eve geçiş yapmak, aslında paha biçilmez bir kazanımdır. Devletin sunduğu kira yardımı, düşük faizli krediler ve harç muafiyetleri gibi teşvikler de süreci alıcılar için daha cazip hale getiren diğer önemli unsurlardır.
Potansiyel Riskler ve Dezavantajlar
Kentsel dönüşümdeki bir evi alma fikri kağıt üzerinde ne kadar çekici görünse de, süreç beklenmedik zorluklar ve risklerle doludur. En sık karşılaşılan sorunların başında sürecin belirsizliği ve uzaması gelir. Müteahhit firmadan, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklardan veya bürokratik engellerden kaynaklanan gecikmeler, projenin yıllarca sürüncemede kalmasına neden olabilir. Bu süre zarfında ödediğiniz kira ve beklemek zorunda kalmanın getirdiği manevi yıpranma, ciddi bir maliyet oluşturur.
Bir diğer önemli risk ise müteahhitle yapılan sözleşmelerdir. Kat karşılığı anlaşmalarda vaat edilen teknik şartnamenin, malzeme kalitesinin veya sosyal donatıların projede uygulanmaması, hayal edilen ev ile ortaya çıkan yapı arasında dağlar kadar fark olmasına yol açabilir. Proje maliyetlerindeki beklenmedik artışlar nedeniyle müteahhidin ek para talep etmesi veya en kötü senaryoda işi yarım bırakması da karşılaşılabilecek en büyük risklerdendir. Tüm kat maliklerinin ortak bir kararda buluşamaması, projenin hiç başlayamamasına bile sebep olabilir.
Kentsel Dönüşüm Evi Almadan Önce Atılması Gereken Adımlar
Bu riskli ama potansiyeli yüksek yola girmeden önce titiz bir ön hazırlık yapmak, olası zararları en aza indirmenin tek yoludur. İlk olarak, satın almayı düşündüğünüz binanın kentsel dönüşüm sürecindeki resmi durumunu netleştirin. Bina için "riskli yapı" raporu alınmış mı? Belediye ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdinde süreç başlamış mı? Bu bilgileri tapu müdürlüğünden ve ilgili belediyeden teyit edin. İkinci ve en kritik adım, projeyi yürütecek olan müteahhit firmanın geçmişini ve finansal gücünü araştırmaktır. Firmanın daha önce tamamladığı projeleri yerinde inceleyin, o projelerdeki mülk sahipleriyle konuşun ve şirketin piyasadaki itibarını öğrenin. Üçüncü olarak, kat malikleri arasında imzalanmış olan veya imzalanacak olan kat karşılığı inşaat sözleşmesini mutlaka bir gayrimenkul avukatına inceletin.
Sözleşmede dairenizin metrekaresi, konumu, kullanılacak malzemelerin markası, projenin başlama ve bitiş tarihi, gecikme durumundaki cezai şartlar gibi tüm detayların net bir şekilde yazıldığından emin olun. Son olarak, binadaki diğer kat malikleriyle tanışıp konuşun. Aralarındaki uyum, ortak karar alma yetenekleri ve müteahhide karşı duruşları, sürecin ne kadar sağlıklı ilerleyeceği konusunda size önemli ipuçları verecektir.
Kentsel Dönüşüm Evi Almak Mantıklı Mı?
Kentsel dönüşüme girecek bir ev almak, yüksek riskli ancak aynı oranda yüksek getirili bir yatırım hamlesidir. Eğer sabırlı bir bekleyişi göze alıyor, finansal olarak olası ek maliyetlere karşı kendinizi hazırlıyor ve en önemlisi, satın alma kararından önce tüm hukuki ve teknik araştırmaları eksiksiz bir şekilde yapıyorsanız, bu yatırım sizin için oldukça kârlı olabilir. Hem depreme dayanıklı, modern bir eve kavuşur hem de ciddi bir servet artışı sağlarsınız.
Yeterli araştırma yapmadan, sadece düşük fiyata aldanarak girilen bu süreç, yıllarca sürecek bir mağduriyet hikayesine dönüşebilir. Kararınızı vermeden önce, bu yatırımın bir "hızlı al-sat" fırsatı değil, dikkatli bir planlama ve sabır gerektiren uzun vadeli bir proje olduğunu aklınızdan çıkarmayın.
