Türkiye'nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği, kentlerdeki yapı stokunun güvenliğini en öncelikli konulardan biri haline getirmektedir. Olası bir afette can ve mal kayıplarını en aza indirmenin ve şehirlerimizi daha dirençli hale getirmenin yolu, kentsel dönüşümden geçmektedir. Bu büyük ve hayati sürecin başlangıç noktası ise "riskli bina tespiti"dir. Resmi Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" çerçevesinde yürütülen bu süreç, bir binanın depreme karşı ne kadar güvenli olduğunu bilimsel verilerle ortaya koyan yasal ve teknik bir dizi adımdan oluşur.
Bu kapsamlı rehberde, kentsel dönüşümün temel taşı olan riskli bina tespit sürecini başvurusundan yıkım ve yeniden inşa aşamasına kadar tüm detaylarıyla ele alacağız.
Kentsel Dönüşümde Riskli Bina Tespiti Neden Hayati Önem Taşır?
Riskli yapıların belirlenmesi, kentsel dönüşümün plansız ve rastgele bir yıkım-yapım faaliyetine dönüşmesini engelleyen en önemli adımdır. Bu tespitin önemi çok yönlüdür:
-
Can Güvenliği Sağlanır: Bir binanın deprem karşısındaki zafiyetini önceden bilmek, içinde yaşayanlar için hayati bir uyarıdır ve can kayıplarını önlemek için en etkili yöntemdir.
-
Sürdürülebilir Şehirleşme: Tespitler sayesinde şehirlerin risk haritaları çıkarılır ve dönüşüm, bilimsel veriler ışığında, en kırılgan bölgelerden başlanarak planlanır.
-
Ekonomik Kaynakların Doğru Kullanımı: Kentsel dönüşüm büyük bir ekonomik kaynak gerektirir. Risk tespiti, bu kaynakların gerçekten ihtiyaç duyulan, tehlike arz eden yapılara yönlendirilmesini sağlar.
-
Plansız Yapılaşmanın Önlenmesi: Süreç, mevcut yapı stokunu kayıt altına alarak gelecekteki yapılaşma için daha sağlam bir zemin hazırlar ve denetimi artırır.
-
Hukuki Sürecin Başlangıcı: Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi ve devletin sağladığı kira yardımı, kredi desteği gibi teşviklerden yararlanılabilmesi için resmi olarak "riskli yapı" statüsü kazanması şarttır.
Adım Adım Riskli Bina Tespit Süreci
Riskli bina tespiti, mülk sahiplerinin talebiyle başlayan ve kamu otoritelerinin onayıyla ilerleyen resmi bir prosedürdür.
1. Başvuru Aşaması: Süreç Nasıl Başlatılır?
Süreci başlatmak için binadaki tüm kat maliklerinin ortak kararı gerekmez. Tek bir mülk sahibinin veya yasal temsilcisinin başvurusu yeterlidir. Başvuru, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş, lisanslı kurum ve kuruluşlara yapılır.
Başvuru İçin Gerekli Temel Belgeler:
-
Başvuru Dilekçesi: Lisanslı kuruluşa hitaben yazılmış, tespit talebini içeren dilekçe.
-
Tapu Belgesi: Başvuru yapan mülk sahibine ait güncel tapu kaydı veya tapu fotokopisi.
-
Nüfus Cüzdanı Fotokopisi: Başvuru sahibinin kimlik belgesi.
-
Belediyeden Alınacak Belgeler (varsa): Yapıya ait statik ve mimari projeler, yapı ruhsatı gibi belgeler sürecin daha hızlı ilerlemesine yardımcı olur.
2. Teknik İnceleme: Binanın Sağlık Taraması
Başvurunun ardından lisanslı kuruluşun uzman inşaat mühendisleri binada detaylı bir teknik inceleme başlatır. Bu inceleme, Bakanlığın belirlediği "Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar"a göre yapılır ve şu adımları içerir:
-
Proje Uygunluğu: Mevcut binanın, varsa onaylı mimari ve statik projelerine uygun olup olmadığı kontrol edilir.
-
Zemin Etüdü: Binanın üzerine inşa edildiği zeminin özellikleri ve zemin sınıfı incelenir.
-
Taşıyıcı Sistem Tespiti: Binanın iskeletini oluşturan kolon, kiriş, perde duvar gibi taşıyıcı elemanların yerleri ve boyutları röleve çalışmasıyla belirlenir.
-
Beton Kalitesinin Ölçümü: Binanın farklı katlarındaki kolon ve perdelerden karot (beton numunesi) alınır. Bu numuneler laboratuvarda basınç testine tabi tutularak mevcut betonun dayanımı (beton kalitesi) ölçülür.
-
Donatı Tespiti: Özel röntgen cihazları (donatı tarama cihazları) ile taşıyıcı elemanların içindeki demirlerin (donatı) sayısı, çapı ve aralıkları tespit edilir. Ayrıca, demirlerde paslanma (korozyon) olup olmadığı kontrol edilir.
-
Hasar Tespiti: Binada gözle görülür çatlaklar, deformasyonlar ve malzeme kayıpları gibi mevcut hasarlar raporlanır.
3. Raporlama ve Analiz: Risk Kararı Veriliyor
Toplanan tüm bu veriler, özel bilgisayar yazılımlarına yüklenir. Binanın üç boyutlu bir modeli oluşturularak deprem simülasyonları yapılır. Bu analiz sonucunda, binanın mevcut haliyle beklenen bir depremde yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığı belirlenir.
Analiz neticesinde hazırlanan teknik rapor, iki sonuçtan birini içerir: "Riskli Yapı" veya "Riskli Değildir."
Tespit Sonrası Yasal Süreç: Onay, Tebligat ve İtiraz
Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan rapor, ilgili kuruma (genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş belediye) sunulur.
-
İnceleme ve Onay: İdare, raporu teknik ve yasal açıdan inceler. Eksiklik yoksa rapor onaylanır ve bina resmi olarak "riskli yapı" olarak kayıtlara geçer.
-
Tapuya Şerh Konulması: Onaylanan karar, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın tapu kaydına "6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" şerhi düşülür. Bu şerh, satışa engel değildir ancak alıcıyı durumdan haberdar eder.
-
Tebligat: Riskli yapı kararı, tapuda kayıtlı tüm mülk sahiplerine resmi olarak tebliğ edilir. Yasal süreler bu tebligatın yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
İtiraz Hakkı ve Prosedürü
Mülk sahipleri, kendilerine yapılan tebligattan itibaren 15 gün içinde riskli yapı kararına itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz, kararı veren idareye yazılı bir dilekçe ile yapılır.
İtirazlar, Bakanlık bünyesinde veya üniversitelerde görevli uzmanlardan oluşan teknik bir heyet tarafından değerlendirilir. Bu heyet, mevcut raporu inceler veya gerekirse yeniden inceleme yapar. Heyetin verdiği karar kesindir. Ancak bu karara karşı idari mahkemelerde dava açma hakkı saklıdır.
Yıkım ve Yenileme Süreçleri: Dönüşümün Son Aşaması
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra dönüşümün son aşamasına geçilir.
-
Tahliye ve Yıkım: İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda, mülk sahiplerine binayı tahliye edip yıktırmaları için en az 60 gün süre verilir. Bu süre içinde yıkım gerçekleştirilmezse, idare tarafından ek bir süre daha tanınır. Bu sürenin sonunda da yıkım yapılmazsa, elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetler kesilerek yapı, mülki idare amirliği tarafından zorla yıktırılır. Yıkım masrafları ise mülk sahiplerinden tahsil edilir.
-
Yeniden İnşa Süreci: Yıkımın ardından arsa haline gelen taşınmazda mülk sahipleri ortak bir karar alarak yeni bir proje geliştirebilirler. Bu aşamada genellikle bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır. Mülk sahiplerinin en az üçte iki (2/3) çoğunlukla alacağı karar, arsa payı oranında tüm malikler için bağlayıcıdır.
-
Devlet Destekleri: Riskli yapısını dönüştüren mülk sahipleri, süreç boyunca devletin sunduğu önemli teşviklerden yararlanabilir. Bunlar arasında en önemlileri şunlardır:
-
Kira Yardımı: Evini tahliye eden mülk sahiplerine veya kiracılara, 18 aya kadar (illerin risk durumuna göre değişebilir) kira yardımı yapılır.
-
Faiz Destekli Kredi: Anlaşmalı bankalardan düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi kullanılabilir.
-
Vergi ve Harç Muafiyetleri: Noter harcı, belediye harçları, tapu harcı ve Damga Vergisi gibi birçok kalemden muafiyet sağlanır.
-
Karmaşık gibi görünse de yasal çerçevesi net olan bu süreci doğru anlamak ve adımları zamanında atmak, kentsel dönüşümün bireyler ve toplum için sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.
