Türkiye'nin dört bir yanında, olası bir depremde yıkılma riski taşıyan binlerce bina "riskli yapı" olarak etiketlenmiş durumda. Ancak vatandaşlar, can güvenliklerini tehdit eden bu binalarda yaşamaya devam ediyor. Peki, herkesin bildiği bu tehlikeye rağmen kentsel dönüşüm neden bir türlü istenen hıza ulaşamıyor? Sorunun cevabı, parsel bazlı dönüşümün matematiksel ve finansal çıkmazlarında yatıyor.
Deprem kapıda, binalar riskli ama dönüşüm için ne para var ne de imar izni. İşte malikleri "hem para ödeyip hem evim küçülecek" isyanına getiren ve süreci tıkayan o acı gerçek.
Hem Ev Küçülüyor Hem Üste Para İsteniyor: İşte O Hesap
Gelin, İstanbul'da sıkça rastlanan bir örnek üzerinden kentsel dönüşümün neden kilitlendiğini inceleyelim. Riskli raporu alınmış 8 katlı bir bina düşünelim. Bu binada 50 m²'lik 5 dükkan ve 120 m²'lik 14 daire bulunuyor. Mevcut durumda toplamda 1.930 m²'lik bir inşaat alanı var.
Ancak güncel imar planları, bu parsele artık 8 kat değil, sadece 7 kat izni veriyor. Bu, projenin en başında bir kat kaybı yaşanacağı anlamına geliyor. Yeni yapılacak binada, dükkanlar aynı kalsa bile dairelerin toplam alanı yaklaşık 1.440 m²'ye düşecek. Yani toplamda 240 m²'lik bir konut alanı buharlaşacak.
Peki, malikler bu kaybı sineye çekip bir müteahhitle anlaşmaya kalksa ne olacak?
Hesap basit ve bir o kadar da acımasız:
-
Yeni binanın müteahhit kârı dahil toplam maliyeti, günümüz rakamlarıyla yaklaşık 48 Milyon TL'yi buluyor.
-
Binada toplam 19 mülk sahibi (malik) var. Maliyeti arsa paylarına göre böldüğümüzde, her bir mülk sahibinin cebinden yaklaşık 2.5 Milyon TL ödemesi gerekiyor.
İki Aile Açıkta Kalıyor, Herkesin Evi Küçülüyor
İşin en trajik kısmı ise burada başlıyor. Tüm maliklerin bu parayı ödemeyi kabul ettiğini varsayalım. Binanın bir katı eksildiği için, mevcut 14 daire yerine artık sadece 12 daire yapılabiliyor. Yani 2 aile tamamen açıkta kalıyor.
Bu sorunu aşmanın tek yolu, kalan 17 malikin hem para ödemesi hem de evlerinin küçülmesini kabul etmesidir. Yapılan hesaplamaya göre, 19 malikin tamamının fedakarlık etmesi durumunda, daha önce 120 m²'lik dairesi olan bir vatandaş, 2.5 Milyon TL ödediği takdirde ancak 102 m²'lik yeni bir daire alabiliyor. Dükkan sahiplerinin ise daha da fazla ödeme yapması gerekiyor.
Bu durumda malik haklı olarak soruyor: "Neden hem milyonlarca lira ödeyeyim hem de daha küçük bir eve taşınayım?"
Çözüm Parselde Değil, Adada
Bu örnek, Türkiye'deki binlerce riskli yapının neden yenilenemediğinin en net fotoğrafıdır. Mevcut inşaat alanının, yeni imar planına göre daha fazla olduğu bu gibi durumlarda, parsel bazında bir çözüm üretmek neredeyse imkansızdır.
Uzmanlara göre tek çıkış yolu, tekil parselleri değil, birden çok parseli birleştiren "ada bazlı kentsel dönüşüm" planlarının hayata geçirilmesidir. Ada bazlı planlamalar, yaratacağı ek imar hakları ve daha büyük sosyal donatı alanları ile hem müteahhit için projeyi kârlı hale getirebilir hem de vatandaşın para ödemeden veya evini küçültmeden yeni ve güvenli bir konuta kavuşmasını sağlayabilir.
